不動産名義変更の注意点

単有と共有、どちらにすべき?

各種の名義変更(共有の問題点)

 不動産を相続しようとする際は利点だけではなく
・固定資産税の支払い義務が生じる
・草取り、大小修繕等の実質的な管理をしなくてはならない
など、ある程度の責任と負担が出てくることも覚悟しなければなりません。

 不動産を誰が相続するべきかという問題は他の財産との絡みもあり難しいところです。

 もしそこに居住している、または今後居住できる相続人が相続できればそれが一番管理はしやすいのですが、誰か一人の名義にすると相続分が不公平になることもあります。
 また、誰も住む人がいないが売却したくない、とりあえず兄弟で共有にしておこうか、と考えることもあるでしょう。

 しかし・・不動産登記の専門家としての観点から考えると、できれば不動産を共有することは避けた方がよいと思います。
 共有にするとどんな問題が出てくるのでしょうか。

・共有になっている不動産は処分に反対する共有者が1人でもいれば売却困難になります。
 共有者全員が実印を押し、印鑑証明書を提出しなければ買主に所有権を移転することが  できないからです。
・売りたい人が自分の持分だけ売却することや担保に入れることも理論的にはできますが、
 実務上持分だけ購入する(=他人と不動産を共有する)人はいないでしょう。
・共有者の1人、または数人が亡くなってまた相続が発生するとますます人数が増えて
 権利関係が複雑になり、売却は困難になります。たとえ売却しないとしても誰が管理する
 か、固定資産税を払うかなど、話し合うことすらままならない状況になってきます。

抵当権の存在に注意

各種の名義変更(抵当権と相続)

 誰が不動産を相続するかということが、相続人たちの都合だけでは決められない場合もあります。
 それは銀行からの借入などがあり、抵当権(または根抵当権)がついている場合です。

 抵当権があるかどうかは登記簿(現在は「全部事項証明書」などの名前になっています)の「乙区」という欄を見るとわかります。
 抵当権がある場合はそれについても何らかの登記が必要になることが非常に多いのです。

次のようなケースが典型的です

・被相続人が銀行などから借り入れをしており、返済が終わっているのに抹消登記が済んでいなかったというケースは、相続人から抵当権抹消登記が必要になります。(完済していれば自動的に抵当権の登記が消えるというわけではありません)

・もし住宅ローン返済中に債務者(借入をした人)が亡くなった場合、ほとんどの場合は団体信用生命保険に加入しているはずですので保険金がおりることによってローンは完済されます。よって、抵当権の登記は抹消できることになります。(この場合も相続人からの登記申請が必要です)

・住宅ローンではない、事業資金等の借入については、借入をしていた銀行と相続人が引き続き取引をするようであれば銀行側の同意をもらって債務者を相続人に変更する登記をすることになります。この場合は新しく債務者となる相続人が担保に入っている不動産を相続しなければ銀行が認めてくれないケースが多いでしょう。